Nutzwertgutachten

Wohnungseigentumsobjekte

Wohnungseigentumsobjekte sind spezifische Einheiten innerhalb eines Gebäudes, die im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts individuell genutzt, verwaltet und im Grundbuch als separate Eigentumseinheiten eingetragen werden können. Diese Objekte können verschiedene Formen annehmen:

• Wohnungen: Individuelle Wohneinheiten innerhalb eines Mehrfamilienhauses oder Wohnkomplexes, die als eigenständiges Eigentum genutzt, vermietet oder verkauft werden können.
• Geschäftslokale: Gewerbliche Einheiten innerhalb eines gemischt genutzten Gebäudes, wie Läden oder andere Geschäftsräume, die ebenfalls als eigenständiges Eigentum geführt werden können.
• Büro: Gewerbliche Einheit innerhalb eines Gebäudes, die im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts separat genutzt, verwaltet und im Grundbuch als eigenständige Einheit geführt wird.
• Lager: Bezieht sich auf eine selbstständige Räumlichkeit innerhalb eines Gebäudes, die ausschließlich zum Lagern von Gegenständen genutzt wird. Diese Räumlichkeiten können beispielsweise Kellerräume, Dachbodenräume oder speziell abgegrenzte Lagerflächen sein.
• Garage: Bezieht sich auf eine eigenständige Einheit innerhalb eines Gebäudekomplexes, die speziell für das Abstellen von Fahrzeugen genutzt wird.
• KFZ-Abstellfläche: Bezieht sich auf eine speziell ausgewiesene Fläche innerhalb eines Gebäudekomplexes oder auf einem Grundstück, die ausschließlich für das Abstellen von Fahrzeugen genutzt wird.

Das Wohnungseigentumsobjekt muss klar baulich abgegrenzt sein und eine wirtschaftlich relevante Einheit bilden. Dies bedingt, dass kleine Kellerabteile oder Kfz-Stellflächen nur als Zubehör zu einem vollwertigen Wohnungseigentumsobjekt gehören können.

Wer darf Nutzwertgutachten erstellen?

Nutzwertgutachten dürfen in Österreich von bestimmten Fachleuten erstellt werden, die über die entsprechende Qualifikation und Fachkenntnis verfügen. Dazu gehören:

1. Ziviltechniker: Speziell Ziviltechniker für das Bauwesen oder Hochbau, die befugt sind, solche Gutachten zu erstellen.
2. Gerichtlich beeidete und zertifizierte Sachverständige: Diese Experten müssen im entsprechenden Fachgebiet beeidigt und zertifiziert sein, um ein Nutzwertgutachten rechtlich gültig erstellen zu können.
3. Architekten und Ingenieure: Solche Fachleute, insbesondere wenn sie Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung und -entwicklung haben, können ebenfalls Nutzwertgutachten erstellen.

Es ist wichtig, einen qualifizierten und anerkannten Fachmann zu wählen, um sicherzustellen, dass das Gutachten rechtlich anerkannt und fachlich korrekt ist.

Wann kann das Nutzwertgutachten erstellt werden ?

Ein Nutzwertgutachten kann grundsätzlich in mehreren Phasen eines Immobilienprojekts erstellt werden:

1. Vor Verkauf oder Vermietung: Vor dem Verkauf oder der Vermietung der einzelnen Einheiten eines Mehrfamilienhauses kann ein Nutzwertgutachten erstellt werden, um die Eigentumsanteile und die Aufteilung der Betriebskosten festzulegen.
2. Vor Baubeginn: Während der Planungsphase eines Neubaus, um die zukünftige Nutzung und Verteilung der Einheiten festzulegen.
3. Nach Fertigstellung eines Umbaus: Bei einer Umstrukturierung oder einem Umbau eines bestehenden Gebäudes, um die neuen Nutzwerte der veränderten Einheiten zu bestimmen.
4. Bei Änderung der Nutzung: Wenn sich die Nutzung einzelner Einheiten ändert, z.B. durch Umwandlung von Büroflächen in Wohnflächen, kann ein neues Nutzwertgutachten erforderlich sein.
5. Auf Wunsch der Eigentümergemeinschaft: Wenn es notwendig ist, die Nutzwerte aufgrund von baulichen Veränderungen oder zur Klärung von Streitigkeiten neu zu berechnen.

Sobald eine rechtskräftige Baugenehmigung für ein Gebäude mit mindestens zwei Einheiten besteht, kann das Gutachten erstellt werden. Es ist nicht erforderlich, dass der Bau zu diesem Zeitpunkt bereits begonnen oder abgeschlossen ist.

Wie läuft eine Nutzwertberechnungen ab?

Die Berechnung der Nutzwerte für ein Nutzwertgutachten erfolgt in mehreren Schritten und wird von einem Sachverständigen durchgeführt. Hier ist ein Überblick über den typischen Ablauf:

1. Bestandsaufnahme: Der Sachverständige begutachtet das gesamte Gebäude sowie die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte. Dabei werden die genaue Größe, Lage und Ausstattung jeder Einheit erfasst. Dies erfolgt meist anhand der behördlich genehmigten Pläne.
2. Ermittlung der Nutzflächen: Die Nutzfläche jeder Einheit wird berechnet. Dies umfasst die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und anderer nicht nutzbarer Flächen.
3. Bewertung der Ausstattung: Besonderheiten und die Ausstattung der einzelnen Einheiten werden bewertet. Dies können Aspekte wie Balkon, Terrasse, besondere Raumhöhen oder hochwertige Ausstattungsmerkmale sein.
4. Zu- und Abschläge: Auf Basis der ermittelten Nutzflächen und der Ausstattung werden Zu- und Abschläge vorgenommen, um den Wert der einzelnen Einheiten im Verhältnis zueinander gerecht zu bestimmen. Zum Beispiel können Erdgeschosswohnungen einen Abschlag erhalten, während Dachgeschosswohnungen einen Zuschlag bekommen.
5. Wohnungszubehör: Diese werden zusätzlich im Nutzwertgutachten als Zubehörteile von Wohnungseigentumsobjekten festgelegt. Darutenr fallen etwa Kellerabteile, Eigengärten oder andere Teile der Liegenschaft, die nicht baulich mit dem Wohnungseigentumsobjekt verbunden sind.
6. Berechnung des Nutzwertes: Der Nutzwert wird durch Gewichtung der verschiedenen Faktoren und Anwendung eines Berechnungsschlüssels ermittelt. Dieser spiegelt den relativen Wert und die Bedeutung der einzelnen Einheiten wider.
7. Erstellung des Gutachtens: Der Sachverständige erstellt ein detailliertes Gutachten, in dem die ermittelten Nutzwerte für jede Einheit aufgeführt sind. Dieses Gutachten wird den Eigentümern und der Verwaltung zur Verfügung gestellt und dient als Grundlage für die Aufteilung der Eigentumsanteile sowie der Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Diese Schritte stellen sicher, dass die Nutzwerte objektiv und nachvollziehbar berechnet werden, um eine gerechte Verteilung der Kosten und Rechte innerhalb eines Gebäudes zu gewährleisten.

Was ist für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens erforderlich?

Für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens sind verschiedene Unterlagen erforderlich, um eine genaue und rechtlich anerkannte Bewertung der Wohnungseigentumsobjekte zu gewährleisten. Hier sind die wichtigsten Dokumente:

1. Baugenehmigung: Eine rechtskräftige Baugenehmigung für das Gebäude.
2. Einreichpläne: Die baugenehmigten Einreichpläne, die die genaue Aufteilung und Gestaltung der Gebäudeeinheiten zeigen.
3. Bescheide: Alle relevanten Bescheide, die mit der Baugenehmigung und den Einreichplänen zusammenhängen.
4. Bestehende Nutzwertgutachten: Falls vorhanden, bestehende Nutzwertgutachten, die überprüft und bei Bedarf angepasst werden können.
5. Grundbuchauszüge: Auszüge aus dem Grundbuch, die die aktuellen Eigentumsverhältnisse und Rechte dokumentieren.
6. Naturmaße: Genauere Maße der Gebäude und Grundstücke, die durch eine Besichtigung oder Vermessung ermittelt werden können.
7. Parifizierungspläne: Falls erforderlich, Parifizierungspläne, die die Aufteilung der Einheiten und deren Nutzwerte visuell darstellen.

Diese Unterlagen helfen dem Sachverständigen, eine präzise und faire Bewertung der Wohnungseigentumsobjekte vorzunehmen und die Nutzwerte entsprechend zu berechnen.